台灣房屋 (2012-07-13)


台灣房屋智庫


物價飛漲,荷包縮水,房價卻遲遲不見下修,讓消費者買房更在意「實坪」,精打細算著如何「把錢花在刀口上」,因此「公設比」就成為很重要的觀察指標。鑒於此,台灣房屋針對六大都會區統計各年代公設比及其增幅,結果發現,70年代以前的房屋公設比8.5%最低;80年代完工的建物公設比26.20%,是各年代公設比增幅(10.5%)最多的區間;90年代完工的建物公設比跨入「30%俱樂部」;其中「新竹」公設比居六大都會區之冠,符合竹科人追求現代科技的特質。



70年代以前公設比最低僅8.5%



台灣房屋針對六大都會區住宅成交資料統計,各年代平均公設比如下:70年代以前8.5%、70年代15.7%、80年代26.2%、90年代31.5%、100年代35.3%。台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示,從統計數據中發現,建物公設比因完工年代不同有逐年增加的趨勢,其中70年代以前,屋齡超過30年以上公設比是最低的,僅為8.5%。劉怡蓉分析,主要原因有二,一是早期的房屋大多為透天厝產品,因此沒有「共同使用部分」;二是因為早期不動產登記習慣,常把樓梯間等部分住戶共同使用的公共面積,登記在主建物範疇裡,導致低公設比現象,因此對於屋齡超過30年的公寓或華廈會產生「零公設」現象。



80年代 公設比增加幅度高達10.5%



另外,又以各年代公設比增加幅度來看,屋齡11~20年80年代的房子,較上個年代增加幅度最多,主要是因為民國80年開始,隨著建築法規異動(停車獎勵、消防法令的改變),再加上多元化公共設施進入社區的風潮帶動,因而造成80年代,新大樓公設比愈來愈高,平均公設比由70年代的15.7%,提高到80年代的26.2%,增加幅度高達10.5%。



90年代起 公設比跨過30%大關



屋齡10年內,建築完工年份在民國「90~99年」產品的公設比均值紛紛飆破30%,劉怡蓉指出,因為民國94年7月,依建築法規相關規定,8樓以上建築須強制設置「雙安全梯」,且安全梯的寬度根據樓高都各有規定,此外像排煙室、消防箱、通風管道間等公共設施也都須明文條列,導致94年之後完工的建築登記的「共同使用部分」增加不少,讓公設比因此拉高至少5%。



90年代後 新竹公設比居六大都會區之冠



研究發現,90年代前,公設比最高的都會區均是台北市第一,但90年代後新竹奪冠。劉怡蓉表示,主要原因是近年來受台北房價高居不下,為求購屋成本發揮極大化效益,「室內空間」就成為消費者最精打細算的部份。另外,因北市的生活機能強,12大行政區就有12個運動中心,加上交通便利的串聯,使得北市購屋者對於運動、休閒等附加公共設施倚賴度低,讓台北市中古屋公設比例不是最高,年度增長幅也不是最大。



公設比例上升速度最快的新竹地區,屋齡10年內的產品更高居全台之冠,劉怡蓉分析,因為近年來管理完備、設施多元的社區住宅廣受科技人青睞,「飯店式寓所」更吸引許多投資客進場成為園區包租公、包租婆,因此擁有多元公共設施的產品成為新竹地區的最愛。










以「飯店式寓所」為例,除了一房一廳一衛的室內空間之外,住戶可以擁有氣派的門廳、高規格的消防設備、中庭造景迴廊、休閒設施如三溫暖健身房、以及商務中心等公共空間,若出租也有1.3~1.5萬左右的租金收益,因此儘管公設比超過30%,以新成屋「飯店式寓所」單價每坪約25萬元上下,有了提升生活品質的附加功能,更有助於房價未來的增值空間。
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花蓮土地、農地、房屋夢想的家

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